REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:

Em primeiro lugar precisamos esclarecer sobre o que é uma ação de Adjudicação Compulsória, é uma ação que tem por objetivo o registro de um imóvel, imóvel este que não se tem a documentação correta que é exigida por lei.

A Adjudicação Compulsória existe para que seja possível alcançar o registro de um imóvel, havendo este apenas as seguintes documentações: contrato particular, ou uma promessa de compra e venda.

Resumindo trata-se de uma ação que tem por escopo o registro de um imóvel para quem não se tem a documentação correr.

Ao utilizar-se de uma Ação de Adjudicação Compulsória, o proprietário pode obter uma carta chamada “Carta de Adjudicação”, carta esta que é concedida por um juiz que determina que- se proceda o registro do imóvel.

Cabimento de uma Adjudicação Compulsória:

Sabendo que seu cabimento advém de uma recusa ou impedimento pessoal para que se faça a escritura de compra e venda, havendo impedimento para que seja feito a escritura de compra e venda e também para que ocorra o registro do imóvel.

Requisitos necessários para registro de um imóvel:

Havendo a compra de um imóvel, para que essa seja válida, deve essa ser registrada no Registro de Imóveis (RGI). Caso esse registro não seja feito, considera-se que o antigo proprietário ainda é o dono perante terceiros. Essa previsão esta no art. 1.245 do Código Civil.

Um dos grandes impedimentos para um registro de imóvel, é a necessidade de escritura pública para o registro de imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários- mínimos, previsto no art. 108 do Código Civil.

Vejamos:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Agora vamos a parte dos principais requisitos para a ação de Adjudicação Compulsória

. Sua previsão e requisitos encontram-se nos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

A lei traz os seguintes requisitos para a ação de adjudicação compulsória:

a) A existência de uma promessa de compra e venda;

b) Inexistência de previsão do direito de arrependimento; e

Ou seja, existindo a promessa de compra e venda irretratável, sem direito a arrependimento, é possível propor uma ação de adjudicação compulsória.

Importante esclarecermos que não há prescrição nem decadência para o uma ação de adjudicação compulsória segundo o STJ.

Para mais informações procure um advogado(a).